சந்தை மற்றும் பிராந்திய பகுப்பாய்வு: AI உடன் தரவுகளை சேகரித்தல், விளக்குதல் மற்றும் பிரபலமடைதல்

ஆதாயங்கள்:

• செயற்கை நுண்ணறிவின் ஆதரவுடன் பிராந்திய விலை போக்கு, வழங்கல்-தேவை சமநிலை மற்றும் வாடகை பெருக்கி போன்ற குறிகாட்டிகளை தொகுத்து அவற்றை அர்த்தமுள்ள சந்தை சுருக்கமாக மாற்றுதல்
• செயற்கை நுண்ணறிவால் வழங்கப்பட்ட புள்ளிவிவரங்களின் தற்போதைய தன்மை மற்றும் மூல சிக்கல்களைக் காணும் திறன் மற்றும் அவற்றை அதிகாரப்பூர்வ / தற்போதைய தரவு மூலம் சரிபார்க்கும் திறன்
• சந்தை விளக்கத்தை வாடிக்கையாளருக்கு முன்னறிவிப்பாக, உத்தரவாதம் இல்லாமல் மற்றும் சட்டத்தின்படி தெரிவிக்கும் திறன்

ரியல் எஸ்டேட் ஆலோசகரின் மிகவும் சக்திவாய்ந்த துருப்புச் சீட்டு சந்தையை அறிவது. சந்தையைப் படிக்கக்கூடிய ஒரு ஆலோசகர் மட்டுமே உரிமையாளருக்கு சரியான விலையையும், வாங்குபவருக்கு சரியான நேரத்தையும், முதலீட்டாளருக்கு சரியான பகுதியையும் சொல்ல முடியும். சந்தை பகுப்பாய்வு; இது ஒரு பிராந்தியத்தில் விலை போக்கு, வழங்கல்-தேவை சமநிலை, வாடகை பெருக்கி, விற்பனை காலம் மற்றும் வளர்ச்சி திறன் ஆகியவற்றை ஒருங்கிணைத்து ஒரு அர்த்தமுள்ள கதையாக மாற்றுவதாகும். இந்த தொகுத்தல் மற்றும் விளக்கப் பணியில் செயற்கை நுண்ணறிவு மிகவும் பயனுள்ளதாக இருக்கும்: இது சிதறிய தரவை ஒழுங்கமைத்து ஒப்பிடுகிறது, போக்கை வாக்கியங்களாக மாற்றுகிறது மற்றும் வாடிக்கையாளருக்கு வழங்குவதற்கான சுருக்கத்தை உருவாக்குகிறது. ஆனால் இங்குள்ள மிகப் பெரிய குழியானது நேரமின்மை மற்றும் வளங்களின் பிரச்சனை: மொழி மாதிரிகள் நேரடி சந்தையை அறியவில்லை; கொடுக்கப்பட்ட எண் பழையதாகவோ அல்லது போலியாகவோ இருக்கலாம். எனவே கொள்கை: நீங்கள் தரவைக் கொண்டு வாருங்கள், AI அதை விளக்கட்டும்; AI யிடம் எண்ணைக் கேட்க வேண்டாம்.

சந்தை பகுப்பாய்வின் முக்கிய குறிகாட்டிகள்

சில கருத்துக்களை தெளிவுபடுத்துவோம். விலை போக்கு என்பது காலப்போக்கில் ஒரு பிராந்தியத்தில் m² விலையின் அதிகரிப்பு/குறைவு திசையாகும். வழங்கல்-தேவை இருப்பு என்பது விற்பனை மற்றும் வாங்குபவர் வட்டிக்கான பட்டியல்களின் எண்ணிக்கையின் விகிதமாகும்; வழங்கல் ஏராளமாக இருந்தால், விலை அடக்கப்படும், தேவை அதிகமாக இருந்தால், அது உயரும். வாடகை பெருக்கி (வாடகை மகசூல் காலம்) என்பது சொத்து விலையை ஆண்டு வாடகை வருமானத்தால் வகுக்கப்படும்; "எத்தனை ஆண்டுகளில் அது தன்னைத்தானே பணமதிப்பிழப்பு செய்யும்?" என்ற கேள்விக்கான பதில் அது. (எ.கா. விலை 6M மற்றும் ஆண்டு வாடகை 300 ஆயிரம் என்றால், பெருக்கி 20 ஆண்டுகள்). ஒரு விளம்பரம் வாங்குபவரைக் கண்டுபிடிக்க எத்தனை நாட்கள் ஆகும் என்பது சராசரி விற்பனை நேரம்; இது சந்தையின் வேகத்தைக் காட்டுகிறது. ஆக்கிரமிப்பு/காலியிட விகிதம் என்பது வாடகை சொத்துகளில் எவ்வளவு வாடகைக்கு உள்ளது என்பதுதான்.

இந்த குறிகாட்டிகளுக்கான தரவு அதிகாரப்பூர்வ மற்றும் தற்போதைய ஆதாரங்களில் இருந்து வர வேண்டும்: உங்கள் சொந்த விற்பனை பதிவுகள், அலுவலகத்தின் CRM தரவு, அதிகாரப்பூர்வ வீட்டு விலை குறியீடுகள், போர்டல் புள்ளிவிவரங்கள், தலைப்பு பத்திரம்/விற்பனை எண்கள் மற்றும் புல கண்காணிப்பு. AI இன் வேலை இந்தத் தரவைப் படிப்பது, ஒப்பிட்டுப் பார்ப்பது மற்றும் விளக்குவது - அதை உருவாக்குவது அல்ல.

கவனம்: ஒரு மொழி மாதிரியைக் கேட்கவும் "அருகிலுள்ள X இல் விலைகள் எவ்வளவு சதவீதம் அதிகரித்தன?" வாடிக்கையாளரிடம் வரும் எண்ணைக் கேட்டுச் சொல்வது மிகவும் பொதுவான மற்றும் ஆபத்தான தவறு. மாடலின் தகவல் பழையது, நேரலையில் இல்லை, மேலும் எண்ணை சரளமாக பொருத்தலாம். எண் உங்களிடமிருந்து வருகிறது, விளக்கம் மாதிரியிலிருந்து வரலாம்.

படிப்படியாக: நம்பகமான சந்தை சுருக்கம்

1. தரவைச் சேகரிக்கவும்: கடந்த 6-12 மாதங்களின் ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை, வாடகை மாதிரிகள், இடுகையிடும் காலங்கள் மற்றும் விநியோக எண்களை நம்பகமான ஆதாரங்களில் இருந்து தொகுக்கவும். தேதி மற்றும் ஆதாரத்தைக் கவனியுங்கள்.
2. மூலத் தரவை AIக்கு வழங்கவும்: "இந்தத் தரவை மட்டும் பயன்படுத்தவும், சேர்க்க வேண்டாம்" எனக் கூறி, போக்கு, சராசரி மற்றும் பெருக்கி ஆகியவற்றைக் கணக்கிடவும்.
3. கருத்துகளைக் கேளுங்கள், உத்தரவாதங்களைக் கேளுங்கள்: போக்கின் திசை, சாத்தியமான காரணங்கள் மற்றும் நிச்சயமற்ற தன்மைகளை விளக்கவும்; எதிர்காலத்தைப் பற்றிய ஒரு குறிப்பிட்ட வாக்குறுதியைக் கேட்காதீர்கள்.
4. வாடிக்கையாளர் மொழியில் மொழிபெயர்க்கவும்: உரிமையாளர்/வாங்குபவர்/முதலீட்டாளருக்கான தொழில்நுட்ப சுருக்கத்தை எளிய மொழியில் வைக்கவும்.
5. சரிபார்த்து குறியிடவும்: ஒவ்வொரு உருவத்தின் மூலத்தையும் சேர்த்து, "இது ஒரு மதிப்பீடு", காலாவதியானவற்றைப் புதுப்பிக்கவும்.

டெம்ப்ளேட் 1 — மூலத் தரவிலிருந்து போக்கு சுருக்கம்:

பங்கு: நீங்கள் ஒரு ரியல் எஸ்டேட் சந்தை ஆய்வாளர். X பகுதிக்கான சரிபார்க்கப்பட்ட மகசூல் கீழே உள்ளது. இதை மட்டும் பயன்படுத்தவும், புதிய இலக்கங்களைச் சேர்க்க/உருவாக்க வேண்டாம். கழித்தல்: சராசரி m² விலை, 6-மாத மாற்றம் திசை, சராசரி விற்பனை காலம், வாடகை பெருக்கி. நிச்சயமற்ற தன்மைகளையும் எழுதுங்கள். தரவு: [உங்கள் சொந்தத் தரவை ஒட்டவும்]

டெம்ப்ளேட் 2 - வாடகை பெருக்கி மற்றும் மகசூல்:

பின்வரும் தரவுகளுடன் வாடகைப் பெருக்கி (விலை / வருடாந்திர வாடகை) மற்றும் மொத்த வாடகை மகசூல் சதவீதத்தைக் கணக்கிடுங்கள்; பரிவர்த்தனையைக் காட்டு. காலியிட விகிதம் மற்றும் செலவுகள் சேர்க்கப்படவில்லை என்பதைக் குறிப்பிடவும். தரவு: விற்பனை விலை [X], மாத வாடகை [Y].

டெம்ப்ளேட் 3 — வாடிக்கையாளருக்கான சந்தைக் குறிப்பு:

கீழேயுள்ள பகுப்பாய்விலிருந்து உரிமையாளருக்கு வழங்கப்பட வேண்டிய 120-சொல் சந்தைக் குறிப்பை எழுதவும். "உத்தரவாதம்" அல்லது "அது நிச்சயமாக அதிகரிக்கும்" என்று சொல்லாதீர்கள்; இது வரலாற்றுத் தரவுகளின் அடிப்படையிலான மதிப்பீடு மற்றும் சந்தை மாறக்கூடும் என்பதைக் கவனத்தில் கொள்ளவும். பகுப்பாய்வு: [ஒட்டு சுருக்கம்]

வார்ப்புரு 4 - மூல மற்றும் நாணய சரிபார்ப்பு:

கீழே உள்ள சந்தைச் சுருக்கத்தில் உள்ள ஒவ்வொரு எண்ணியல் உரிமைகோரலுக்கும், "அதன் ஆதாரம் என்ன, அதன் தேதி என்ன, தற்போதையதா" என்ற கேள்விகள் அட்டவணையில் தோன்றும். ஆதாரம்/தேதி தெரியாதவர்களைக் குறிக்கவும். சுருக்கம்: [உரையை ஒட்டவும்]

ஒப்பீட்டு அட்டவணை: தரவு ஆதாரங்கள்

ஆதாரம்

தற்போதைய தன்மை

நம்பகத்தன்மை

குறிப்பு

உங்கள் சொந்த விற்பனை/CRM பதிவு

உயர்

உயர்

மிகவும் மதிப்புமிக்கது; உண்மையான தரவு

அதிகாரப்பூர்வ வீட்டு விலைக் குறியீடு

நடுத்தர (தாமதமானது)

உயர்

போக்கு, வரையறுக்கப்பட்ட சுற்றுப்புற விவரங்களுக்கு நல்லது

போர்டல் விளம்பர புள்ளிவிவரங்கள்

உயர்

நடுத்தர

பட்டியல் விலை = கேட்பது, விற்கவில்லை

கள கண்காணிப்பு / வர்த்தகர் தகவல்

உயர்

நடுத்தர

தரமான நுண்ணறிவு, அளவீடு

மொழி மாதிரியின் "நினைவகம்"

குறைந்த/தெளிவற்ற

குறைந்த

இலக்கத்திற்குப் பயன்படுத்துதல்

மூன்று சிறிய வழக்குகள்

வழக்கு 1 - சொந்த தரவுகளுடன் வலுவான சுருக்கம். கடந்த 9 மாதங்களில் அலுவலகத்தால் மூடப்பட்ட 22 விற்பனைகளை YZக்கு ஆலோசகர் அளிக்கிறார். YZ சராசரி m² விலை, 6% உயர்வு மற்றும் 41 நாட்களின் சராசரி விற்பனை நேரம் ஆகியவற்றைப் பிரித்தெடுக்கிறது. ஆலோசகர் இதை உரிமையாளரிடம் சமர்ப்பித்து அதற்கேற்ப விலையை நிர்ணயிக்கிறார்; சொத்து 38 நாட்களில் விற்கப்படுகிறது. பாடம்: உண்மையான தரவு மிகவும் சக்திவாய்ந்த பகுப்பாய்வு ஆகும்.

வழக்கு 2 - போலி விகிதம். இன்னொரு கன்சல்டன்ட் மாதிரி கேட்டாரு, "இந்த மாவட்டத்தில் வாடகை எவ்வளவு சதவீதம் அதிகரித்துள்ளது?" கேட்கிறார்; மாதிரி "22%" என்று கூறுகிறது. ஆலோசகர் இதை முதலீட்டாளரிடம் கூறுகிறார். உண்மையான அதிகரிப்பு 40% க்கு அருகில் உள்ளது; முதலீட்டாளர் மற்றொரு ஆலோசகருடன் சரிபார்த்தவுடன், நம்பிக்கை முடிவடைகிறது. பாடம்: மாதிரி எண்ணை கேட்க வைக்காதே, தரவை கொண்டு வாருங்கள்.

வழக்கு 3 - வாடகை பெருக்கி பிழை. AI ஆனது 18 ஆண்டுகளுக்கு ஒரு சொத்தின் வாடகைப் பெருக்கியைக் கணக்கிடுகிறது, ஆனால் காலியிட விகிதம் மற்றும் செலவைக் கணக்கில் எடுத்துக்கொள்ளாது. ஆலோசகர் இதை "நிகர வருமானம்" என்று முன்வைக்கிறார். காலியிடங்கள் மற்றும் செலவுகள் சேர்க்கப்படும் போது, ​​உண்மையான திருப்பிச் செலுத்துதல் 23 ஆண்டுகளாக அதிகரிக்கிறது. பாடம்: மொத்தப் பெருக்கியை நிகர வருவாயாகக் காட்ட வேண்டாம்; உங்கள் அனுமானங்களில் தெளிவாக இருங்கள்.

பலவீனமான வரியில் / வலுவான வரியில்

பலவீனமான உடனடி:

Çekmeköy இல் வீட்டுச் சந்தை எவ்வாறு உள்ளது மற்றும் விலைகள் எவ்வளவு அதிகரித்துள்ளன என்பதை சுருக்கமாகக் கூறவும்.

நேரடி தரவு இல்லாமல் மாதிரி பொருந்துகிறது; ஆதாரம், தேதி, சரிபார்ப்பு இல்லை.

சக்திவாய்ந்த தூண்டுதல்:

பங்கு: சந்தை ஆய்வாளர். கீழே உள்ள உங்களின் சொந்த சரிபார்க்கப்பட்ட தரவைப் பயன்படுத்தவும், புதிய புள்ளிவிவரங்களைச் சேர்க்க வேண்டாம். போக்கு திசை, சராசரி m² விலை மற்றும் விற்பனை காலம் ஆகியவற்றை எடுத்து, நிச்சயமற்ற தன்மைகளைக் கூறி, அது ஒரு "மதிப்பீடு" என்று எழுதவும். தரவு: [உங்கள் சொந்தத்தை கொடுங்கள்]

பொதுவான தவறுகள்

• நேரடி சந்தை எண்களுக்கான மொழி மாதிரியைக் கேட்கிறது. பழைய/புனையப்பட்ட தரவுகளின் ஆபத்து.
• விற்பனை விலைக்கு விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட விலையை தவறாகப் புரிந்துகொள்வது. விரும்பியதற்கும் நடப்பதற்கும் உள்ள வித்தியாசம்.
• மொத்த வாடகைப் பெருக்கியை நிகர வருமானமாக வழங்குதல். காலியிடம்/செலவு அலட்சியம்.
• போக்கை உத்தரவாதமாக மாற்றுதல். "நிச்சயம் அதிகரிக்கும்" என்பது தவறான அறிக்கை.
• மூலத்தையும் தேதியையும் குறிப்பிடாமல் சுருக்கத்தைப் பகிர்தல்.

உதவிக்குறிப்பு: ஒவ்வொரு சந்தைக் குறிப்பின் கீழும் ஒரு சிறிய "ஆதாரம் மற்றும் தேதி" வரியைச் சேர்க்கவும்: "தரவு: அலுவலக விற்பனைப் பதிவுகள், [காலம்]. இது ஒரு மதிப்பீடு." இந்த ஒற்றை வரி உங்களை நம்பகமானதாகவும் பாதுகாப்பாகவும் ஆக்குகிறது.

நுண்ணிய பகுதி மற்றும் பருவநிலை: சராசரியின் பொய்

சந்தை பகுப்பாய்வில் மிகவும் பொதுவான தவறு ஒரு குறுகிய யதார்த்தத்திற்கு பரந்த சராசரியைப் பயன்படுத்துவதாகும். "இஸ்தான்புல்லில் ஒரு சதுர மீட்டருக்கு இவ்வளவு" என்ற வாக்கியம் ஒரு சொத்தைப் பற்றி எதுவும் கூறவில்லை; ஒரே மாவட்டத்தின் இரண்டு தெருக்களுக்கு இடையில் கூட 30% வித்தியாசம் இருக்கலாம். முகப்பு, தெரு, தளத்தின் நுழைவாயில், பள்ளி/மெட்ரோவிற்கான தூரம், சத்தம், காட்சி - இவை அனைத்தும் மைக்ரோ-டிஸ்ட்ரிக்ட் வேறுபாட்டை உருவாக்குகின்றன. AI யிடம் சராசரியைப் பற்றி கேட்பதற்குப் பதிலாக, அதை ஒத்த மைக்ரோ-இடங்களில் உள்ளவர்களைக் கொடுத்து ஒப்பிட்டுப் பாருங்கள். இரண்டாவது பொறி பருவகாலம்: வீடுகள் மற்றும் குறிப்பாக வாடகை சந்தை ஆண்டு முழுவதும் ஏற்ற இறக்கமாக இருக்கும் (எ.கா. பல்கலைக்கழக திறப்புகளுக்கு முன் வாடகை தேவை அதிகரிக்கிறது). ஒரு காலகட்டத்தின் தரவை ஆண்டு முழுவதும் நீட்டிப்பது தவறாக வழிநடத்தும்; நான் AIயிடம் "இந்தத் தரவு எந்தக் காலகட்டத்தைச் சேர்ந்தது? பருவகால விளைவு உண்டா?" அவர்களிடம் கேள்வி எழுப்புங்கள். மூன்றாவதாக, பிரேக்அவுட் தருணங்கள் உள்ளன: வட்டி விகிதங்கள், மாற்று விகிதங்கள், சட்டம் அல்லது நகர்ப்புற மாற்றம் முடிவுகள் போன்ற நிகழ்வுகள் கடந்த கால தரவுகளிலிருந்து சந்தையை உடைக்கலாம். இத்தகைய காலகட்டங்களில், வரலாற்று AI விளக்கம் வழிகாட்டுவதை நிறுத்துகிறது; கள கண்காணிப்பு மற்றும் புதுப்பித்த செயல்முறை தரவு முதலில் வருகின்றன. சொத்தின் உண்மையான மைக்ரோ இருப்பிடத்தையும் தற்போதைய காலகட்டத்தையும் பார்க்கவும், சராசரியை அல்ல.

சுருக்கமாக

சந்தை பகுப்பாய்வு என்பது ஆலோசகரின் மிகவும் மதிப்புமிக்க சொத்து, மேலும் AI அந்த வேலையை துரிதப்படுத்துகிறது - ஆனால் நீங்கள் நம்பகமான தரவை கொண்டு வரும்போது மட்டுமே. மாதிரியைத் தொகுத்து, அதை ஒப்பிட்டு, அதை விளக்கி, வாடிக்கையாளர் மொழியில் மொழிபெயர்க்கிறது; இது எண்ணை உருவாக்காது. உங்கள் சொந்த விற்பனைப் பதிவு மிகவும் சக்திவாய்ந்த ஆதாரமாகும். ஒவ்வொரு எண்ணின் மூலத்தையும் தேதியையும் எழுதவும், மொத்த/நிகர வேறுபாட்டைப் பராமரிக்கவும், போக்கை மதிப்பீடாக மாற்றவும், உத்தரவாதம் அல்ல.

விண்ணப்ப பணி

நீங்கள் பணிபுரியும் பிராந்தியத்திற்கான கடந்த 6-12 மாதங்களுக்கான (அநாமதேய) விற்பனை மற்றும் வாடகைத் தரவைத் தொகுக்கவும். டெம்ப்ளேட் 1 உடன் போக்குச் சுருக்கத்தைப் பெறவும், டெம்ப்ளேட் 2 உடன் பெருக்கியை வாடகைக்கு எடுக்கவும். டெம்ப்ளேட் 4 ஐக் கொண்டு ஒவ்வொரு உருவத்தின் மூல/தேதிச் சரிபார்ப்பைச் செய்யவும். இறுதியாக, டெம்ப்ளேட் 3 உடன் "முன்கணிப்பு" என்று லேபிளிடப்பட்ட சந்தைக் குறிப்பை எழுதவும்.

சரிபார்ப்பு பட்டியல்

• [ ] நான் ஒரு நம்பகமான/புதிய ஆதாரத்திலிருந்து புள்ளிவிவரங்களைக் கொண்டு வந்தேன்; நான் அதை மாதிரியில் பொருத்தவில்லை.
• [ ] நான் விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட விலையையும் உண்மையான விற்பனை விலையையும் பிரித்தேன்.
• [ ] வாடகைப் பெருக்கியில் (மொத்த/நிகர வேறுபாடு) இடைவெளி/செலவு அனுமானங்களை நான் தெளிவாக எழுதியுள்ளேன்.
• [ ] நான் போக்கை ஒரு "கணிப்பாக" வழங்கினேன்; உத்தரவாத அறிக்கை எதுவும் இல்லை.
• [ ] ஒவ்வொரு இதழின் மூலத்தையும் தேதியையும் குறிப்பில் சேர்த்துள்ளேன்.