மதிப்பு மதிப்பீடு (AVM) ஆதரவு: AI விலை வரைவைச் சரிபார்த்தல்

ஆதாயங்கள்:

• தானியங்கு மதிப்பீட்டு மாதிரி (AVM) எவ்வாறு செயல்படுகிறது, அது எந்தத் தரவைச் சார்ந்துள்ளது, அது ஏன் ஒரு குறிகாட்டியான மதிப்பீடாகும், மேலும் இது ஒரு உறுதியான மதிப்பீட்டு அறிக்கைக்கு மாற்றாக இல்லை என்பதை வேறுபடுத்தி அறியும் திறன்.
• செயற்கை நுண்ணறிவுடன் முன்னோடி (ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை) முறையைத் தயாரிக்கும் திறன் மற்றும் உங்கள் சொந்தத் துறை அறிவு மற்றும் அதிகாரப்பூர்வ தரவு மூலம் விலை வரம்பை சரிபார்க்கும் திறன்
• கருத்துத் தெரிவிப்பதற்கு முன் விலை மதிப்பீட்டில் (பழைய முன்மாதிரி, வெவ்வேறு தளம்/முகப்பு/உரிமம் நிலை, நிபுணத்துவம்-மதிப்பு வேறுபாடு) குறைகளைக் கண்டறியும் திறன்

ரியல் எஸ்டேட் வணிகத்தில் ஒரு சொத்தின் விலையை நிர்ணயிப்பது மிகவும் நுட்பமான தருணம். நீங்கள் அதிக விலையை அமைத்தால், விளம்பரம் பல மாதங்களுக்குத் திரும்பும், சொத்து "எரிந்துவிடும்" மற்றும் வாங்குபவர் நம்பிக்கையை இழக்க நேரிடும். நீங்கள் அதைக் குறைத்தால், உரிமையாளரின் பணம் மேசையில் இருக்கும், மேலும் அவர் உங்கள் மீதான நம்பிக்கை அசைக்கப்படும். அதனால்தான் விலை நிர்ணயம் என்பது ஒரு கலை மற்றும் தரவு விஷயமாகும். இந்த கட்டத்தில் செயற்கை நுண்ணறிவு ஒரு சக்திவாய்ந்த உதவியாளராக உள்ளது: சில நொடிகளில் விலை வரம்பு, சகாக்களின் பட்டியல் மற்றும் விலையைப் பாதிக்கும் காரணிகளின் முறிவு ஆகியவற்றைக் கோடிட்டுக் காட்ட முடியும். ஆனால் இந்த யூனிட்டின் முக்கிய செய்தி இதுதான்: AI உற்பத்தி செய்யும் விலை ஒரு தொடக்க புள்ளியாகும், ஒரு விளைவு அல்ல. இறுதி விலைக்கான பொறுப்பு ஆலோசகரிடம் உள்ளது, அதே நேரத்தில் அதிகாரப்பூர்வ/சரியான மதிப்பிற்கான பொறுப்பு உறுதிமொழி மதிப்பீட்டாளரிடம் உள்ளது.

ஏவிஎம் என்றால் என்ன, அது எதை அடிப்படையாகக் கொண்டது, எங்கே தவறு செய்கிறது?

AVM (தானியங்கி மதிப்பீடு மாதிரி) என்பது கடந்தகால விற்பனைத் தரவு, பகுதி பண்புகள் மற்றும் சொத்து பண்புகளின் அடிப்படையில் ஒரு சொத்தின் விலையை கணித ரீதியாக மதிப்பிடும் ஒரு அமைப்பாகும். இது வங்கிகளின் கடன் முன் மதிப்பீடு, போர்டல்கள் மற்றும் சில AI கருவிகளில் பயன்படுத்தப்படுகிறது. ஷாப்பிங் மாலின் பலம் அதன் வேகம்; அதன் பலவீனம் என்னவென்றால், அது "அது ஊட்டப்படும் தரவைப் போலவே சிறந்தது." நீங்கள் ஒரு பொது மொழி மாதிரிக்கு (ChatGPT போன்றவை) விலையைக் கேட்கும்போது, ​​நிலைமை இன்னும் கவனமாக இருக்கும்: மாடல் நேரடி சந்தைத் தரவைச் சார்ந்தது அல்ல, அதன் தகவல் ஒரு குறிப்பிட்ட தேதி வரை இருக்கும் மற்றும் அது சரளமாக எண்ணைப் பொருத்தும்.

ஷாப்பிங் மால் மற்றும் மொழி மாதிரிகள் பொதுவாக கவனிக்கப்படாத காரணிகள்: சொத்தின் உண்மையான தளம்/முகப்பு/பார்வை நிலை, அதன் உள் நிலை (புதுப்பிக்கப்பட்ட அல்லது இயற்கை), உரிமம் மற்றும் ஆக்கிரமிப்பு நிலை, காண்டோமினியம் சிக்கல்கள், நிலுவைத் தொகை, கட்டிட வயது மற்றும் பூகம்ப ஒழுங்குமுறை நிலை, விநியோக அடர்த்தி மற்றும் அந்த நேரத்தில் பேரம் பேசும் காலநிலை. ஒரு மனித ஆலோசகருக்கு இவை அனைத்தும் தெரியும்; மாடலுக்கு அவர்களில் பெரும்பாலோர் தெரியாது. இந்த இடைவெளியை நிரப்புவது உங்கள் கடமை.

முன்னோடி (ஒப்பிடக்கூடிய விற்பனை) முறை

விலை நிர்ணயத்தின் மிகவும் நம்பகமான முறையானது ஒப்பிடக்கூடிய பகுப்பாய்வு ஆகும்: சொத்து மதிப்புக்கு ஒத்ததாக இருக்கும் பண்புகளைக் கண்டறிதல், சமீபத்தில் மற்றும் அருகாமையில் விற்கப்பட்டது மற்றும் வரம்பைப் பெறுவதற்கு வேறுபாடுகளை சரிசெய்தல். AI இங்கே உங்கள் நேரத்தைச் சேமிக்கிறது - இது முன்னுதாரணங்களை ஒரு ஒழுங்கமைக்கப்பட்ட அட்டவணையில் வைக்கிறது, வேறுபாடுகளைக் கணக்கிடுகிறது, வரம்பைப் பரிந்துரைக்கிறது - ஆனால் முன்னுதாரணத்தின் துல்லியம் மற்றும் சரியான நேரத்தில் உங்கள் பொறுப்பு.

ஒரு நல்ல முன்னுதாரணத்திற்கான மூன்று விதிகள்: (1) சமீபத்திய — முன்னுரிமை கடந்த 3-6 மாதங்களுக்குள், ஏனெனில் சந்தை விரைவாக மாறுகிறது; (2) அருகிலுள்ள இடம் - அதே அக்கம்/தளம், இதே தெரு; (3) ஒத்த தரம் - அறைகளின் எண்ணிக்கை, m², தரை, வயது, வெப்பமாக்கல். இந்த மூன்றும் சேரவில்லை என்றால், நீங்கள் வேறுபாடுகளை சரிசெய்ய வேண்டும். எடுத்துக்காட்டாக, சகாவானவர் 3வது மாடியிலும், உங்களுடையது 8வது மாடியிலும் பார்வையுடன் இருந்தால், மேலும் ஒரு திருத்தம்; முன்னுதாரண மாற்றத்துடன் உங்களுடையது இயற்கையானது என்றால், நீங்கள் ஒரு கழித்தல் திருத்தம் செய்கிறீர்கள்.

உதவிக்குறிப்பு: பட்டியல் விலைகள் "கேட்கும்" விலை; விற்கப்பட்ட விலை "உண்மையான" விலை. இரண்டுக்கும் இடையே பெரும்பாலும் 5-15% வித்தியாசம் இருக்கும். முன்னோடியாக முடிந்த போதெல்லாம் உண்மையான விற்பனை விலையைப் பயன்படுத்தவும்; உங்களிடம் விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட விலை மட்டுமே இருந்தால், AIக்கு தெளிவாகச் சொல்லி, திருத்தம் செய்ய இடமளிக்கவும்.

படிப்படியாக: AI உடன் பியர் டேபிள் மற்றும் விலை வரம்பு

1. உங்கள் தரவைச் சேகரிக்கவும்: உங்களிடம் உள்ள 4-8 ஒப்பிடக்கூடியவற்றின் அம்சங்கள் மற்றும் விலைகளை எழுதவும் (ஐடி/முகவரி இல்லாமல்). உங்கள் ஆதாரத்தைக் கவனியுங்கள்.
2. AI அட்டவணையை அமைக்க வேண்டும்: முன்னுதாரணங்களை வரிசைகளாகவும் அம்சங்களை நெடுவரிசைகளாகவும் பிரித்து m² அலகு விலையைக் கணக்கிடும் அட்டவணையை வைத்திருங்கள்.
3. சரியான வேறுபாடுகள்: AI ஆனது இலக்கு சொத்துக்கு இடையே உள்ள வேறுபாடுகளை (தரை, உயரம், வயது, நிலை) கணக்கிட வேண்டும் மற்றும் ஒவ்வொன்றும் சதவீத திருத்தத்துடன் ஒப்பிடலாம்; ஆனால் நீங்கள் தர்க்கத்தை சரிபார்க்கவும்.
4. வரம்பைப் பெறவும்: ஒரு எண்ணைக் கேட்காமல், வரையறுக்கப்பட்ட வரம்பைக் கேட்கவும் (எ.கா. "$8.9M – $9.6M, சாத்தியம் 9.2M").
5. உங்கள் சொந்த வடிப்பான் மூலம் அதை வைக்கவும்: உங்கள் பிராந்திய காலநிலை, அவசரம், உரிமையாளரின் எதிர்பார்ப்புகள் மற்றும் கள அறிவு ஆகியவற்றைக் கொண்டு வரம்பை சுருக்கவும் அல்லது மாற்றவும்.

டெம்ப்ளேட் 1 — ஒப்பிடக்கூடிய அட்டவணை மற்றும் m² அலகு விலை:

பங்கு: நீங்கள் ஒரு நுணுக்கமான ரியல் எஸ்டேட் மதிப்பு ஆய்வாளர். பின்வரும் முன்னுதாரணத் தரவை அட்டவணையில் அமைக்கவும்: நெடுவரிசைகள் = அறை, மொத்த m², தளம், வயது, நிலை, விற்பனை வகை (உணர்ந்தது/விளம்பரப்படுத்தப்பட்டது), விலை, m² அலகு விலை. பின்னர் m² அலகு விலைகளின் சராசரியையும் குறைந்தபட்ச-அதிகபட்ச வரம்பையும் கொடுங்கள். ஒப்பனை செய்ய வேண்டாம்; நான் கொடுத்த வரிகளைப் பயன்படுத்துங்கள். முன்னுதாரணங்கள்: [முன்னோடிகளை ஒட்டவும்]

வார்ப்புரு 2 - வேறுபாடு திருத்தம்:

இலக்கு சொத்து: 3+1, 125 m², 8வது தளம், கடல் காட்சி, 6 வயது, புதுப்பிக்கப்படவில்லை. இலக்கின்படி பின்வரும் சமமானவற்றைச் சரிசெய்யவும்: தரை, பார்வை, வயது மற்றும் நிபந்தனை வேறுபாடுகளுக்கான சதவீதத் திருத்தத்தைப் பரிந்துரைத்து, நியாயத்தை எழுதவும். சரிசெய்யப்பட்ட யூனிட் விலை வரம்பை உருவாக்கவும், சரியான விலை அல்ல. முன்னுதாரணங்கள்: [அட்டவணையை ஒட்டவும்]

டெம்ப்ளேட் 3 — விலைச் சுருக்கம் (உரிமையாளர் விளக்கக்காட்சி):

பங்கு: ஆலோசகர். கீழே உள்ள சரிசெய்யப்பட்ட முன்னுதாரண பகுப்பாய்விலிருந்து உரிமையாளருக்கு வழங்க சுருக்கமான விலை வரம்பு பகுத்தறிவை (150 வார்த்தைகள்) எழுதவும். "உத்தரவாதம்" மற்றும் "நிச்சயம்" என்ற சொற்களைப் பயன்படுத்துதல்; இது சந்தை மதிப்பீடு என்றும் அதிகாரப்பூர்வ மதிப்பிற்கு மதிப்பீடு தேவை என்றும் குறிப்பிடவும். தரவு: [ஒட்டு பகுப்பாய்வு]

டெம்ப்ளேட் 4 — ஏவிஎம் வெளியீட்டை வினவுகிறது:

ஒரு ஷாப்பிங் மால்/வாகனம் இந்தச் சொத்திற்கு [X] TL எனக் கூறியது. பின்வருவனவற்றின் அடிப்படையில் இந்த மதிப்பீட்டைக் கேள்விக்குட்படுத்தி, கட்டுப்பாட்டு கேள்விகளைப் பட்டியலிடவும்: முன்னோடிகளின் தற்போதைய தன்மை, தரை/முகப்பு/பார்வை, உரிமம்-ஆக்கிரமிப்பு, நிலுவைத் தொகை, கட்டிட வயது/பூகம்ப நிலை, பிராந்திய விநியோக அடர்த்தி. எந்த மூலத்திலிருந்து எந்த தகவலை நான் உறுதிப்படுத்த வேண்டும்?

ஒப்பீட்டு அட்டவணை: AVM/AI மற்றும் பிரமாண நிபுணத்துவம்

அம்சம்

AVM/AI முன்னறிவிப்பு

உறுதிமொழி நிபுணர் அறிக்கை

வேகம்

வினாடிகள்

நாட்கள்

கள ஆய்வு

இல்லை

ஆம் (இடத்தில்)

அதிகாரப்பூர்வ செல்லுபடியாகும்

எதுவும் இல்லை (காட்டி)

ஆம் (கடன், அதிகாரப்பூர்வ பரிவர்த்தனை)

தளம்/முகப்பு/உள்துறை நிலைமை

பெரும்பாலான நேரங்களில் பார்க்க முடியாது

பார்க்கிறார்

பொறுப்பு

உங்கள் வாகனம் அல்ல, ஆனால் உங்களுடையது.

உரிமம் பெற்ற நிபுணர்

பயன்படுத்தும் இடம்

ஆரம்ப யோசனை, விரைவான இடைவெளி

இறுதி முடிவு, உத்தியோகபூர்வ நடவடிக்கை

மூன்று சிறிய வழக்குகள்

வழக்கு 1 - டிசம்பர் சரியானது, புதுப்பிக்கப்பட்டது. ஆலோசகர் 2+1 பிளாட்டுக்கு AI உடன் ஒப்பிடக்கூடிய 6 அம்சங்களைக் கொடுக்கிறார். YZ சராசரி m² யூனிட் விலையை 62,000 TL ஆக வைத்து 7.1M - 7.8M TL வரம்பைப் பரிந்துரைக்கிறது. ஆலோசகர், ஒப்பிடக்கூடியவற்றில் இரண்டு 14 மாதங்களுக்கு முந்தைய விற்பனையாக இருப்பதைக் கவனித்து அவற்றை அகற்றுகிறார்; தற்போதைய நான்கு மீதமுள்ள நிலையில், வரம்பு 7.6M - 8.2M வரை மாறுகிறது. 5 வாரங்களில் 7.9 மில்லியனுக்கு சொத்து விற்கப்பட்டது. பாடம்: சக புதுமையால் வரம்பை 8-10% மாற்றலாம்.

வழக்கு 2 - மாயத்தோற்றம் பொறி. ஒரு பொது உரையாடல் முறைக்கு ஒரு ஆலோசகர் பதிலளித்தார்: "அடாசெஹிரில் 3+1 எவ்வளவு?" அவர் கேட்கிறார்; மாடல் "சராசரி 6.5M TL" என்று கூறுகிறது. ஆலோசகர் இதை உரிமையாளரிடம் கூறுகிறார். இருப்பினும், தற்போதைய முன்னுதாரணங்கள் 9Mக்கு மேல் உள்ளன; மாதிரி தகவல் காலாவதியானது. மாலிக் வேறொரு அலுவலகத்திற்குச் செல்கிறான். பாடம்: மொழி மாதிரி நேரடி விலைகளின் ஆதாரம் அல்ல.

வழக்கு 3 - நிபுணத்துவ வேறுபாடு. வாங்குபவர் கடனில் வாங்குவார். AI உடன் ஆலோசகர் கண்டறிந்த சந்தை வரம்பு 10.2M; ஆனால் வங்கி நிபுணர் மதிப்பை 9.4M என மதிப்பிடுகிறார், அதன்படி கடன் வழங்கப்படுகிறது. ஆலோசகர் ஆரம்பத்தில் இருந்தே இந்த வித்தியாசத்தை முன்னறிவித்து வாங்குபவரை தயார்படுத்தியிருந்தால் ஆச்சரியப்படுவதற்கில்லை. பாடம்: மால்/மார்க்கெட் மதிப்பு மற்றும் மதிப்பிடப்பட்ட மதிப்பு வேறுபட்டிருக்கலாம்; கடன் பரிவர்த்தனைகளில் நிபுணத்துவம் தீர்க்கமானது.

பலவீனமான வரியில் / வலுவான வரியில்

பலவீனமான உடனடி:

இந்த அபார்ட்மெண்ட் மதிப்பு எவ்வளவு? 3+1, இஸ்தான்புல்.

முன்னோடியில்லாத, புதுப்பித்த தரவு இல்லாமல் மாதிரி கணிப்புகளை செய்கிறது; நகரம் மிகவும் பெரியது, தரம் இல்லை.

சக்திவாய்ந்த தூண்டுதல்:

கீழே உள்ள சரிபார்க்கப்பட்ட சகாக்களுடன் விலை வரம்பு பகுப்பாய்வு செய்யுங்கள். புதிய விலையை சரிசெய்தல்; முன்னோடிகளிலிருந்து மட்டுமே கணக்கிடுங்கள். சரியான தளம்/வயது/நிலை வேறுபாடுகள், m² யூனிட் விலை வரம்பு மற்றும் நியாயத்தை வழங்கவும். முடிவு ஒரு மதிப்பீடாகும், சரியான மதிப்பு அல்ல. இலக்கு சொத்து: [பண்புகள்]. ஒப்பிடக்கூடியவை (உணர்ந்த விற்பனை): [பட்டியல்].

பொதுவான தவறுகள்

• பொது மொழி மாதிரி நேரடி விலை கேட்கிறது. மாடலுக்கு இப்போதைய சந்தை தெரியாது; எண்களை உருவாக்க முடியும்.
• பழைய முன்னுதாரணத்துடன் வேலை. 12+ மாத முன்னோடி இன்றைய சந்தையைப் பிரதிபலிக்கவில்லை.
• விற்பனை விலைக்கு விளம்பரப்படுத்தப்பட்ட விலையை தவறாகப் புரிந்துகொள்வது. விரும்பியதற்கும் உண்மையில் நடப்பதற்கும் உள்ள வித்தியாசத்தை புறக்கணித்தல்.
• தரை/முன்பக்கம்/நிலை வேறுபாட்டை சரி செய்யாமல் முன்னுதாரணத்தைப் பயன்படுத்துதல்.
• AVM வரம்பை உரிமையாளருக்கு "சரியான மதிப்பு" என வழங்குதல் மற்றும் "உத்தரவாதம்" என்று கூறுதல் — தவறாகக் குறிப்பிடப்படும் அபாயம்.

கவனம்: கடன் விற்பனையில், வாங்குபவரின் வங்கி அதன் சொந்த மதிப்பீட்டை மேற்கொள்கிறது. உங்கள் சந்தை மதிப்பீட்டைப் பொருட்படுத்தாமல், வங்கி நிபுணர் கடன் தொகையைத் தீர்மானிக்கிறார். இந்த வித்தியாசத்தை வாடிக்கையாளருக்கு முன்னால் விளக்கவும்.

சுருக்கமாக

AVM மற்றும் AI உங்களுக்கு விரைவான தொடக்க வரம்பையும், விலை நிர்ணயம் குறித்த வழக்கமான சக பகுப்பாய்வுகளையும் வழங்குகிறது. ஆனால் தற்போதைய மற்றும் சரிபார்க்கப்பட்ட ஒப்பீடுகள், உங்கள் புல அறிவு மற்றும் சொத்தின் உண்மையான நிலை ஆகியவற்றின் அடிப்படையில் விலை உங்கள் முடிவு. சரியான/அதிகாரப்பூர்வ மதிப்பு தேவைப்படும்போது, ​​பிரமாண நிபுணத்துவம் செயல்பாட்டுக்கு வரும். AI ஒரு நியாயமான வரம்பை உருவாக்க வேண்டும், ஒரு எண் அல்ல; காலக்கெடு மற்றும் தரத்திற்கான ஒவ்வொரு முன்னுதாரணத்தையும் வடிகட்டவும்; எப்பொழுதும் உரிமையாளரிடம் "மதிப்பீடு" என்று வழங்கவும்.

விண்ணப்ப பணி

நீங்கள் வைத்திருக்கும் சொத்துக்காக (முகவரி/ஐடி இல்லாமல்) 5-6 தற்போதைய ஒப்பிடக்கூடியவற்றை சேகரிக்கவும். வார்ப்புருக்கள் 1 மற்றும் 2 இலிருந்து YZ-சரிசெய்யப்பட்ட m² யூனிட் விலை வரம்பைப் பெறவும். பிறகு: (1) ஒவ்வொரு முன்னுதாரணத்தின் தேதியையும் அது "அறிவிக்கப்பட்டதா அல்லது விற்கப்பட்டதா" என்பதைக் குறிக்கவும்; (2) தரை/முகப்பு/நிலை திருத்தங்களின் தர்க்கத்தை நீங்களே சரிபார்க்கவும்; (3) டெம்ப்ளேட் 3 ஐப் பயன்படுத்தி உரிமையாளருக்கு வழங்கப்பட வேண்டிய "உத்தரவாதத்தை" சேர்க்காத இடைவெளி நியாயத்தை எழுதவும்.

சரிபார்ப்பு பட்டியல்

• [ ] தற்போதைய (முன்னுரிமை கடந்த 3-6 மாதங்கள்) மற்றும் முடிந்தால் உண்மையான விற்பனையை ஒப்பிடலாம்.
• தரை, முகப்பு, பார்வை, வயது மற்றும் உள் நிலை வேறுபாடுகள் சரி செய்யப்பட்டுள்ளன.
• [ ] நான் AI ஐ நேரடி விலைகளுடன் பொருத்தவில்லை; நான் கொடுத்த உதாரணங்களிலிருந்து மட்டுமே கணக்கிட்டேன்.
• [ ] முடிவை "மதிப்பீடு" என்று அழைப்பதன் மூலம் ஒரு எண்ணாக இல்லாமல் வரம்பாகத் தயார் செய்தேன்.
• [ ] வங்கியின் நிபுணத்துவம் கடன் பரிவர்த்தனையில் தீர்க்கமானதாக இருக்கும் என்று வாடிக்கையாளருக்கு விளக்கினேன்.