Pelnas:
- Gebėjimas suprasti, kaip veikia automatinis vertinimo modelis (AVM), nuo kokių duomenų jis priklauso, kodėl tai yra orientacinis įvertinimas, ir atskirti, kad jis nepakeičia prisiekusiojo vertinimo ataskaitos.
- Gebėjimas parengti precedento (palyginamų pardavimų) metodą su dirbtiniu intelektu ir patikrinti kainų diapazoną savo srities žiniomis ir oficialiais duomenimis
- Galimybė aptikti spąstus apskaičiuojant kainą (seną precedentą, skirtingą grindų / fasado / licencijos būseną, kompetencijos ir vertės skirtumą) prieš komentuojant
Turto kainos nustatymas yra pats subtiliausias momentas nekilnojamojo turto versle. Nustačius didelę kainą, skelbimas grįš mėnesiams, turtas „perdegs“ ir pirkėjas praras pasitikėjimą. Jei jį nuleisite, savininko pinigai liks ant stalo ir jo pasitikėjimas jumis susvyruos. Štai kodėl kainodara yra ir menas, ir duomenų reikalas. Dirbtinis intelektas šiuo metu yra galingas asistentas: per kelias sekundes jis gali nubrėžti kainų diapazoną, bendraamžių sąrašą ir veiksnių, turinčių įtakos kainai, suskirstymą. Tačiau pagrindinė šio įrenginio žinutė yra tokia: AI pagaminama kaina yra atskaitos taškas, o ne rezultatas. Atsakomybė už galutinę kainą tenka konsultantui, o už oficialią/tikslią vertę – prisiekusiam vertintojui.
Kas yra AVM, kuo ji pagrįsta, kur ji sugenda?
AVM (angl. Automated Valuation Model) – tai sistema, kuri matematiškai įvertina nekilnojamojo turto kainą pagal ankstesnių pardavimų duomenis, ploto charakteristikas ir nuosavybės atributus. Jis naudojamas bankų išankstiniame paskolų vertinime, portaluose ir kai kuriuose AI įrankiuose. Prekybos centro stiprybė – greitis; Jo trūkumas yra tas, kad jis „tik tiek geras, kiek yra pateikiami duomenys“. Paklausus bendros kalbos modelio (kaip ChatGPT) kainos, situacija tampa dar atsargesnė: modelis nepriklauso nuo gyvų rinkos duomenų, jo informacija yra iki tam tikros datos ir jis gali laisvai tilpti į skaičių.
Veiksniai, į kuriuos paprastai neatsižvelgiama taikant prekybos centrus ir kalbinius modelius, yra šie: nekilnojamojo turto grindų / fasado / vaizdo būsena, jo vidinė būklė (renovuota arba natūrali), licencijos ir gyvenamojo namo būsena, daugiabučių namų problemos, mokesčių našta, pastato amžius ir žemės drebėjimo reguliavimo būklė, pasiūlos tankis ir derybų klimatas regione tuo metu. Žmogaus patarėjas visa tai žino; Modelis daugumos jų nepažįsta. Jūsų darbas užpildyti šią spragą.
Precedentinis (lyginamojo pardavimo) metodas
Patikimiausias kainodaros metodas yra palyginamoji analizė: surandamos savybės, panašios į vertinamą, neseniai ir arti parduotą turtą, ir koreguojami skirtumai, kad būtų gautas intervalas. Dirbtinis intelektas čia sutaupo jūsų laiką – jis sudeda precedentus į sutvarkytą lentelę, apskaičiuoja skirtumus, siūlo diapazoną, tačiau už precedento tikslumą ir savalaikiškumą atsakote jūs.
Trys gero precedento taisyklės: (1) Naujausi – pageidautina per pastaruosius 3–6 mėnesius, nes rinka greitai keičiasi; (2) Artimiausia vieta – ta pati kaimynystė / vieta, panaši gatvė; (3) Panaši kokybė – kambarių skaičius, m², aukštas, amžius, šildymas. Jei šie trys nesutampa, turite pašalinti skirtumus. Pavyzdžiui, jei bendraamžis yra 3 aukšte, o jūsų - 8 aukšte su vaizdu, plius pataisa; Jei jūsų yra natūralus su ankstesniu pakeitimu, darote minusinę pataisą.
Patarimas: sąrašo kainos yra „prašoma“ kaina; Parduota kaina yra „realizuota“ kaina. Dažnai tarp šių dviejų yra 5-15% skirtumas. Jei įmanoma, naudokite faktinę pardavimo kainą pagal precedentą; Jei turite tik reklamuojamą kainą, aiškiai pasakykite AI ir palikite vietos pataisymui.
Žingsnis po žingsnio: kolegų lentelė ir kainų diapazonas su AI
- Surinkite savo duomenis: užsirašykite 4-8 turimų panašių prekių savybes ir kainas (be ID/adreso). Atkreipkite dėmesį į savo šaltinį.
- Leiskite dirbtiniam intelektui sudaryti lentelę: turėkite lentelę, kurioje precedentai suskirstomi į eilutes, o funkcijos – į stulpelius ir apskaičiuojama m² vieneto kaina.
- Teisingi skirtumai: leiskite dirbtiniam intelektui apskaičiuoti skirtumus (aukštis, aukštis, amžius, būklė) tarp tikslinės savybės ir kiekvieną palyginimą su procentine korekcija; Bet tu patikrink logiką.
- Išveskite diapazoną: prašykite riboto diapazono, o ne vieno skaičiaus (pvz., „8,9 mln. USD – 9,6 mln. USD, galimas 9,2 mln.“).
- Įdėkite jį per savo filtrą: susiaurinkite arba pakeiskite asortimentą atsižvelgdami į regiono klimatą, skubumą, savininko lūkesčius ir žinias šioje srityje.
1 šablonas – palyginama lentelė ir m² vieneto kaina:
Vaidmuo: esate kruopštus nekilnojamojo turto vertės analitikas. Lentelėje pavaizduokite šiuos precedento duomenis: stulpeliai = kambarys, bruto m², aukštas, amžius, statusas, pardavimo tipas (realizuotas / reklamuojamas), kaina, m² vieneto kaina. Tada nurodykite m² vieneto kainų vidurkį ir min-max diapazoną. Nedaryti makiažo; tiesiog naudok mano pateiktas eilutes. Precedentai: [įklijuoti precedentus]
2 šablonas – skirtumo taisymas:
Tikslinis turtas: 3+1, 125 m², 8 aukštas, vaizdas į jūrą, 6 metai, nerenovuotas. Pataisykite šiuos atitikmenis pagal tikslą: pasiūlykite procentinę grindų, vaizdo, amžiaus ir būklės skirtumų pataisą ir parašykite pagrindimą. Sukurkite pakoreguotą vieneto kainų diapazoną, o ne tikslią kainą. Precedentai: [įklijavimo lentelė]
3 šablonas – kainodaros suvestinė (savininko pristatymas):
Vaidmuo: patarėjas. Parašykite trumpą kainų diapazono pagrindimą (150 žodžių), kuriuos pristatysite savininkui iš toliau pateiktos pakoreguotos precedento analizės. Naudojant žodžius „garantija“ ir „tikrai“; Nurodykite, kad tai yra rinkos sąmata ir reikalingas oficialios vertės įvertinimas. Duomenys: [įklijavimo analizė]
4 šablonas – AVM išvesties užklausa:
Prekybos centre / transporto priemonėje buvo nurodyta [X] TL šiam turtui. Apsvarstykite šią sąmatą ir išvardykite kontrolinius klausimus: precedentų aktualumas, aukštas / fasadas / vaizdas, licencijos užimtumas, mokesčiai, pastato amžius / žemės drebėjimo būklė, regioninis tiekimo tankis. Kokią informaciją turėčiau patvirtinti iš kurio šaltinio?
Palyginimo lentelė: AVM/AI ir prisiekusi ekspertizė
funkcija
AVM/AI prognozė
Prisiekęs ekspertizės aktas
greitis
sekundžių
dienų
lauko tyrimas
Nėra
Taip (vietoje)
Oficialus galiojimas
Nėra (rodiklis)
Taip (kreditas, oficialus sandoris)
Grindų/fasado/vidaus situacija
Didžiąją laiko dalį nematau
mato
Atsakomybė
Ne tavo transporto priemonė, o tavo.
Licencijuotas ekspertas
Naudojimo vieta
Preliminari idėja, greitas intervalas
galutinis sprendimas, tarnybiniai veiksmai
trys mini dėklai
1 atvejis – gruodis teisingas, atnaujinimas išsaugotas. 2+1 butui konsultantas pateikia 6 palyginamus su AI. YZ nurodo, kad vidutinė m² vieneto kaina yra 62 000 TL ir rekomenduoja 7,1–7,8 mln. TL. Konsultantas pastebi, kad du iš palyginamų daiktų buvo parduoti prieš 14 mėnesių, ir juos pašalina; Likę dabartiniai keturi, diapazonas pasislenka į 7,6–8,2 mln. Turtas parduotas per 5 savaites už 7,9 mln. Pamoka: bendraamžių nesenumas gali pakeisti diapazoną 8–10%.
2 atvejis – Haliucinacijų spąstai. Konsultantas atsakė į bendrą pokalbio modelį: „Kiek kainuoja 3+1 Atašehire? jis klausia; Modelis sako „vidutiniškai 6,5 mln. TL“. Konsultantas tai pasako savininkui. Tačiau dabartinių precedentų yra daugiau nei 9 mln. Modelio informacija yra pasenusi. Malikas eina į kitą biurą. Pamoka: kalbos modelis nėra gyvų kainų šaltinis.
3 atvejis – kompetencijos skirtumas. Pirkėjas pirks už kreditą. Rinkos diapazonas, kurį konsultantas rado naudodamas AI, yra 10,2 mln. Bet banko ekspertas įvertina vertę 9,4 mln. ir paskola išduodama atitinkamai. Nenuostabu, jei konsultantas šį skirtumą būtų numatęs nuo pat pradžių ir paruošęs pirkėją. Pamoka: Prekybos centro/rinkos vertė ir vertinama vertė gali skirtis; Kreditavimo sandoriuose lemiamą reikšmę turi kompetencija.
Silpnas raginimas / Stiprus raginimas
Silpnas raginimas:
Kiek vertas šis butas? 3+1, Stambulas.
Modelis daro prognozes be precedento neturinčių, naujausių duomenų; Miestas labai didelis, nėra kokybės.
Galingas raginimas:
Toliau atlikite kainų intervalo analizę naudodami PATIKRINTUS lygius. Naujos kainos koregavimas; skaičiuoti tik pagal precedentus. Ištaisykite grindų / amžiaus / būklės skirtumus, nurodykite m² vieneto kainų intervalą ir pagrindimą. Rezultatas yra įvertinimas, o ne tiksli vertė. Tikslinė ypatybė: [atributai]. Palyginamieji (realizuoti pardavimai): [sąrašas].
Dažnos klaidos
- Teiraukitės kainų už bendrinės kalbos modelį. Modelis nežino dabartinės rinkos; gali sugalvoti skaičius.
- Darbas su senu precedentu. 12+ mėnesių precedentas neatspindi šiandieninės rinkos.
- Reklamuojamos kainos sumaišymas su pardavimo kaina. Nepaisydami skirtumo tarp to, ko norima, ir to, kas iš tikrųjų vyksta.
- Taikant precedentą, nepataisant grindų / fasado / būklės skirtumo.
- AVM diapazono pateikimas savininkui kaip „tiksli vertė“ ir pasakymas „garantija“ – klaidingo pateikimo rizika.
Dėmesio: Parduodant kreditą, pirkėjo bankas atlieka savo vertinimą. Nepriklausomai nuo jūsų rinkos įvertinimo, banko ekspertas nustato paskolos sumą. Iš anksto paaiškinkite klientui šį skirtumą.
Apibendrinant
AVM ir AI suteikia greitą pradinį diapazoną ir reguliarią kainų analizę. Tačiau kaina yra jūsų sprendimas, pagrįstas dabartiniais ir patikrintais palyginimais, jūsų srities žiniomis ir faktine turto būkle. Kai reikia tikslios / oficialios vertės, pradedama naudoti prisiekusi patirtis. Tegul dirbtinis intelektas sukuria pagrįstą diapazoną, o ne vieną skaičių; filtruoti kiekvieną precedentą dėl savalaikiškumo ir kokybės; Visada pateikite jį savininkui kaip „įvertį“.
Taikymo užduotis
Surinkite 5–6 dabartinius turimo turto palyginimus (be adreso / ID). Iš 1 ir 2 šablonų išveskite YZ pakoreguotą m² vieneto kainų intervalą. Tada: (1) pažymėkite kiekvieno precedento datą ir ar jis „paskelbtas ar parduotas“; (2) patys patikrinkite grindų/fasado/būklės korekcijų logiką; (3) Parašykite intervalo pagrindimą, kuriame nėra „garantijos“, kuris turi būti pateiktas savininkui naudojant 3 šabloną.
kontrolinis sąrašas
- [ ] Palyginamos dabartinės (pageidautina, kad truktų 3–6 mėnesius) ir faktiniai pardavimai, jei įmanoma.
- [ ] Ištaisyti grindų, fasado, vaizdo, amžiaus ir vidinės būklės skirtumai.
- [ ] Aš nepadariau, kad AI atitiktų tiesiogines kainas; Aš jį paskaičiavau tik iš mano pateiktų pavyzdžių.
- [ ] Rezultatą paruošiau kaip diapazoną, o ne vieną skaičių, pavadindamas jį „įvertine“.
- [ ] Paaiškinau klientui, kad kredito sandoryje lemiama bus banko kompetencija.