የእሴት ግምት (AVM) ድጋፍ፡ የ AI ዋጋ ረቂቅን ማረጋገጥ

ትርፍ፡

• አውቶማቲክ የግምገማ ሞዴል (ኤቪኤም) እንዴት እንደሚሰራ፣ በምን አይነት ውሂብ ላይ እንደሚመረኮዝ፣ ለምን አመላካች ግምት እንደሆነ እና ቃለ መሃላ የተደረገ የግምገማ ሪፖርት ምትክ አለመሆኑን የመለየት ችሎታ።
• ቀዳሚውን (ተነፃፃሪ የሽያጭ) ዘዴን በአርቴፊሻል ኢንተለጀንስ የማዘጋጀት ችሎታ እና የዋጋ ወሰን በራስዎ የመስክ እውቀት እና ኦፊሴላዊ መረጃ ያረጋግጡ
• አስተያየት ከመስጠትዎ በፊት የዋጋ ግምት ውስጥ ያሉ ወጥመዶችን የመለየት ችሎታ (የቀድሞው ቅድመ ሁኔታ፣ የተለያየ ወለል/የፊት ገጽታ/የፍቃድ ሁኔታ፣ የባለሙያ-የእሴት ልዩነት)

የንብረት ዋጋ መወሰን በሪል እስቴት ንግድ ውስጥ በጣም ጥንቃቄ የተሞላበት ጊዜ ነው። ዋጋውን ከፍ ካደረጉት, ማስታወቂያው ለወራት ይመለሳል, ንብረቱ "ይቃጠላል" እና ገዢው በራስ መተማመን ይቀንሳል. ዝቅ ካደረጉት, የባለቤቱ ገንዘብ በጠረጴዛው ላይ ይቆያል እና በእርስዎ ላይ ያለው እምነት ይናወጣል. ለዚህም ነው ዋጋ አሰጣጥ ጥበብ እና የውሂብ ጉዳይ የሆነው። አርቲፊሻል ኢንተለጀንስ በዚህ ነጥብ ላይ ኃይለኛ ረዳት ነው፡ በሰከንዶች ውስጥ የዋጋ ወሰንን፣ የአቻዎችን ዝርዝር እና በዋጋው ላይ ተጽዕኖ የሚያሳድሩትን ነገሮች መዘርዘር ይችላል። ነገር ግን የዚህ ክፍል ዋና መልእክት ይህ ነው፡ AI የሚያወጣው ዋጋ መነሻ እንጂ ውጤት አይደለም። የመጨረሻው ዋጋ ሃላፊነት በአማካሪው ላይ ነው, የባለስልጣኑ / ትክክለኛ ዋጋ ያለው ሃላፊነት ግን በመሃላ ገምጋሚው ላይ ነው.

AVM ምንድን ነው፣ በምን ላይ የተመሰረተ ነው፣ የት ነው የሚሳሳተው?

AVM (Automated Valuation Model) ያለፈውን የሽያጭ መረጃ፣ የአካባቢ ባህሪያትን እና የንብረት ባህሪያትን መሰረት በማድረግ የንብረት ዋጋን በሂሳብ የሚገመግም ስርዓት ነው። በባንኮች የብድር ቅድመ-ግምገማ፣ ፖርታል እና አንዳንድ AI መሳሪያዎች ውስጥ ጥቅም ላይ ይውላል። የገበያ ማዕከሉ ጥንካሬ ፍጥነቱ ነው; ድክመቱ "መረጃው እንደተመገበው" ብቻ ነው. ለአጠቃላይ የቋንቋ ሞዴል (እንደ ቻትጂፒቲ) ዋጋ ሲጠይቁ ሁኔታው ​​የበለጠ ጥንቃቄ ያደርጋል፡ ሞዴሉ በቀጥታ የገበያ መረጃ ላይ የተመሰረተ አይደለም፣ መረጃው እስከ አንድ ቀን ድረስ ያለው እና ቁጥሩን አቀላጥፎ የሚይዝ ነው።

በገበያ አዳራሽ እና በቋንቋ ሞዴሎች የሚዘነጉ ምክንያቶች፡ የንብረቱ ትክክለኛ ወለል/የፊት ገጽታ/የዕይታ ሁኔታ፣ የውስጥ ሁኔታው ​​(የታደሰ ወይም ተፈጥሯዊ)፣ የፈቃድ እና የመኖሪያ ሁኔታ፣ የጋራ መኖሪያ ቤቶች ችግሮች፣ የመክፈያ ሸክም፣ የግንባታ እድሜ እና የመሬት መንቀጥቀጥ ሁኔታ፣ የአቅርቦት ጥግግት እና የመደራደር ሁኔታ በክልሉ በዚያ ቅጽበት። የሰው አማካሪ ይህንን ሁሉ ያውቃል; ሞዴሉ አብዛኞቹን አያውቃቸውም። ይህንን ክፍተት መሙላት የእርስዎ ስራ ነው።

ቅድመ ሁኔታ (ተነፃፃሪ ሽያጭ) ዘዴ

በጣም አስተማማኝው የዋጋ አወጣጥ ዘዴ ተመጣጣኝ ትንተና ነው፡ ከተገመተው ንብረት ጋር ተመሳሳይ የሆኑ ንብረቶችን ማግኘት፣ በቅርብ ጊዜ እና በቅርብ ርቀት ላይ ያሉ ንብረቶችን መፈለግ እና ልዩነቶቹን ወደ ክልል እንዲመጣ ማረም። AI እዚህ ጊዜ ይቆጥብልዎታል - ቅድመ ሁኔታዎችን በተደራጀ ሰንጠረዥ ውስጥ ያስቀምጣል, ልዩነቶቹን ያሰላል, ክልልን ይጠቁማል - ነገር ግን የቅድሚያው ትክክለኛነት እና ወቅታዊነት የእርስዎ ኃላፊነት ነው.

ለጥሩ ቅድመ ሁኔታ ሶስት ደንቦች: (1) የቅርብ ጊዜ - በተለይም ባለፉት 3-6 ወራት ውስጥ, ገበያው በፍጥነት ስለሚለዋወጥ; (2) ቅርብ ቦታ - ተመሳሳይ ሰፈር / ቦታ, ተመሳሳይ መንገድ; (3) ተመሳሳይ ጥራት - የክፍሎች ብዛት፣ m²፣ ወለል፣ ዕድሜ፣ ማሞቂያ። እነዚህ ሦስቱ ካልጨመሩ ልዩነቶቹን ማስተካከል ያስፈልግዎታል. ለምሳሌ, እኩያው 3 ኛ ፎቅ ላይ ከሆነ እና የእርስዎ 8 ኛ ፎቅ ላይ እይታ ጋር ከሆነ, በተጨማሪም እርማት; ከቅድመ ማሻሻያ ጋር የእርስዎ ተፈጥሯዊ ከሆነ፣ የመቀነስ እርማት ያደርጉታል።

ጠቃሚ ምክር: የዝርዝር ዋጋዎች "መጠየቅ" ዋጋ ናቸው; የተሸጠው ዋጋ "የተገነዘበው" ዋጋ ነው. ብዙውን ጊዜ በሁለቱ መካከል ከ5-15% ልዩነት አለ. በተቻለ መጠን ትክክለኛውን የሽያጭ ዋጋ በቅድሚያ ይጠቀሙ; የማስታወቂያው ዋጋ ብቻ ካለህ፣ ለ AI በግልጽ ንገራቸው እና ለመታረሚያ ቦታ ተው።

ደረጃ በደረጃ፡ የአቻ ሠንጠረዥ እና የዋጋ ክልል ከ AI ጋር

1. ውሂብዎን ይሰብስቡ፡ ያለዎትን ከ4-8 ንፅፅር ባህሪያትን እና ዋጋዎችን ይፃፉ (ያለ መታወቂያ/አድራሻ)። ምንጭህን አስተውል።
2. AI ሰንጠረዡን እንዲያዘጋጅ ያድርጉ፡ ቀዳሚዎቹን ወደ ረድፎች፣ ባህሪያቱን ወደ አምዶች የሚከፋፍል እና የ m² አሃድ ዋጋን ያሰሉ።
3. ትክክለኛ ልዩነቶች፡ AI በዒላማው ንብረት መካከል ያለውን ልዩነት (ወለል፣ ከፍታ፣ ዕድሜ፣ ሁኔታ) እና እያንዳንዳቸው ከመቶኛ እርማት ጋር ሲነጻጸሩ ያሰላል፤ ግን አመክንዮውን ፈትሽ።
4. ክልል ያውጡ፡ አንድ ቁጥር ሳይሆን የተወሰነ ክልል ይጠይቁ (ለምሳሌ፡ "$8.9ሚ - $9.6ሚ፣ 9.2ሚ የሚቻለው")።
5. በራስዎ ማጣሪያ ውስጥ ያስቀምጡት፡ ከክልልዎ የአየር ንብረት፣ አጣዳፊነት፣ ከባለቤት የሚጠበቁ እና የመስክ እውቀት ጋር ክልሉን ያጥቡ ወይም ይቀይሩ።

አብነት 1 — ተመጣጣኝ ሰንጠረዥ እና m² አሃድ ዋጋ፡-

ሚና፡ እርስዎ ጠንቃቃ የሪል እስቴት እሴት ተንታኝ ነዎት። የሚከተለውን የቅድሚያ መረጃ ወደ ሠንጠረዥ ያውጡ፡ አምዶች = ክፍል፣ ጠቅላላ m²፣ ወለል፣ ዕድሜ፣ ደረጃ፣ የሽያጭ አይነት (የተገነዘበ/የተለጠፈ)፣ ዋጋ፣ m² አሃድ ዋጋ። ከዚያ አማካኝ m² አሃድ ዋጋዎችን እና ዝቅተኛ-ከፍተኛውን ክልል ይስጡ። አታካክስ; የሰጠኋቸውን መስመሮች ብቻ ተጠቀም። ቅድመ ሁኔታዎች፡ [አስቀድመው ይለጥፉ]

አብነት 2 - ልዩነት ማረም;

የዒላማ ንብረት፡ 3+1፣ 125 m²፣ 8ኛ ፎቅ፣ የባህር እይታ፣ 6 ዓመት እድሜ ያለው፣ ያልታደሰው። በዒላማው መሰረት የሚከተሉትን አቻዎች አስተካክል፡ የወለል፣ የእይታ፣ የእድሜ እና የሁኔታ ልዩነቶች መቶኛ እርማት ይጠቁሙ እና ማረጋገጫውን ይፃፉ። ትክክለኛ ዋጋ ሳይሆን የተስተካከለ አሃድ የዋጋ ክልል ያመርቱ። ቅድመ ሁኔታዎች፡ [ሠንጠረዥ ለጥፍ]

አብነት 3 — የዋጋ ማጠቃለያ (የባለቤት አቀራረብ)

ሚና፡- አማካሪ። ከዚህ በታች ካለው የተስተካከለ የቅድሚያ ትንተና ለባለቤቱ ለማቅረብ አጭር የዋጋ ክልል ምክንያታዊ (150 ቃላት) ይፃፉ። "ዋስትና" እና "እርግጠኛ" የሚሉትን ቃላት መጠቀም; ይህ የገበያ ግምት መሆኑን ይግለጹ እና ለኦፊሴላዊው ዋጋ ግምገማ እንደሚያስፈልግ ይግለጹ። መረጃ፡ [ ትንተና ለጥፍ]

አብነት 4 — የኤቪኤም ውፅዓት መጠይቅ፡

አንድ የገበያ አዳራሽ/ተሽከርካሪ ለዚህ ንብረት [X] TL ተናግሯል። ይህንን ግምት ከሚከተሉት አንፃር ጠይቁ እና የቁጥጥር ጥያቄዎችን ይዘርዝሩ፡ የቀደሙ ቅድመ ሁኔታዎች ወቅታዊነት፣ ወለል/ፊት/ዕይታ፣ የፈቃድ-ነዋሪነት፣ ​​ክፍያዎች፣ የግንባታ ዕድሜ/የምድር መንቀጥቀጥ ሁኔታ፣ የክልል አቅርቦት ጥግግት። የትኛውን መረጃ ከየትኛው ምንጭ ማረጋገጥ አለብኝ?

የንጽጽር ሰንጠረዥ፡ AVM/AI እና ቃለ መሃላ እውቀት

ባህሪ

AVM/AI ትንበያ

ቃለ መሃላ የባለሙያዎች ሪፖርት

ፍጥነት

ሰከንዶች

ቀናት

የመስክ ዳሰሳ

ምንም

አዎ (በቦታው)

ኦፊሴላዊ ትክክለኛነት

ምንም (አመልካች)

አዎ (ክሬዲት፣ ኦፊሴላዊ ግብይት)

ወለል / የፊት ገጽታ / የውስጥ ሁኔታ

ብዙ ጊዜ ማየት አይቻልም

ያያል

ኃላፊነት

የእርስዎ ተሽከርካሪ ሳይሆን የአንተ ነው።

ፈቃድ ያለው ባለሙያ

የአጠቃቀም ቦታ

የመጀመሪያ ሀሳብ ፣ ፈጣን ልዩነት

የመጨረሻ ውሳኔ, ኦፊሴላዊ እርምጃ

ሶስት ጥቃቅን ጉዳዮች

ጉዳይ 1 — ዲሴምበር ትክክል ነው፣ ዝማኔ ተቀምጧል። አማካሪው ለ2+1 ጠፍጣፋ ከ AI ጋር 6 ንጽጽሮችን ይሰጣል። YZ አማካኝ m² አሃድ ዋጋ በ62,000 TL ያስቀምጣል እና ከ7.1M – 7.8M TL ክልልን ይመክራል። አማካሪው ከተነፃፃሪዎቹ ውስጥ ሁለቱ ከ 14 ወራት በፊት የሽያጭ ሽያጭ እንደነበሩ ያስተውላል እና ያስወግዳቸዋል; አሁን ባሉት አራት ቀሪዎች, ክልሉ ወደ 7.6M - 8.2M ይቀየራል. በ5 ሳምንታት ውስጥ የተሸጠ ንብረት በ7.9ሚ. ትምህርት፡ የአቻ ወዳጅነት ክልሉን በ8-10% ሊቀይር ይችላል።

ጉዳይ 2 - የቅዠት ወጥመድ. አንድ አማካሪ ለአጠቃላይ የውይይት ንድፍ ምላሽ ሰጥቷል፡ "በአታሼሂር ውስጥ 3+1 ስንት ነው?" ብሎ ይጠይቃል; ሞዴሉ "በአማካኝ 6.5M TL" ይላል. አማካሪው ይህንን ለባለቤቱ ይነግረዋል. ሆኖም ግን, አሁን ያሉት ቅድመ ሁኔታዎች ከ 9M በላይ ናቸው; የአምሳያው መረጃ ጊዜ ያለፈበት ነው። ማሊክ ወደ ሌላ ቢሮ ሄደ። ትምህርት፡ የቋንቋ ሞዴል የቀጥታ የዋጋ ምንጭ አይደለም።

ጉዳይ 3 - የባለሙያዎች ልዩነት. ገዢ በዱቤ ይገዛል። ከ AI ጋር አማካሪው የተገኘው የገበያ ክልል 10.2M; ነገር ግን የባንኩ ኤክስፐርት ዋጋውን በ 9.4M ይገመግመዋል እናም ብድሩ በዚህ መሰረት ይሰጣል. አማካሪው ይህንን ልዩነት ከመጀመሪያው ገምቶ ገዢውን ቢያዘጋጅ ምንም አያስደንቅም. ትምህርት፡ የገበያ አዳራሽ/የገበያ ዋጋ እና የተገመተው ዋጋ የተለየ ሊሆን ይችላል፤ በብድር ግብይቶች ውስጥ ችሎታ ወሳኝ ነው።

ደካማ ጥያቄ / ጠንካራ ጥያቄ

ደካማ ጥያቄ፡

ይህ አፓርታማ ምን ያህል ዋጋ አለው? 3+1፣ ኢስታንቡል

ሞዴሉ ከዚህ በፊት ታይቶ የማያውቅ፣ ወቅታዊ መረጃ ሳይኖር ትንበያዎችን ያደርጋል። ከተማዋ በጣም ትልቅ ናት, ምንም ጥራት የለም.

ኃይለኛ ጥያቄ፡-

ከታች ከVERIFIED አቻዎች ጋር የዋጋ ክልል ትንተና ያድርጉ። አዲሱን ዋጋ ማስተካከል; ከቀዳሚዎች ብቻ አስላ። የወለል/የእድሜ/የሁኔታ ልዩነቶችን አስተካክል፣ m² ዩኒት የዋጋ ክልል እና ማረጋገጫ ይስጡ። ውጤቱ ግምት እንጂ ትክክለኛው ዋጋ አይደለም.የዒላማው ንብረት: [ባህሪዎች]. ተነጻጻሪ (የተገነዘበ ሽያጮች): [ዝርዝር].

የተለመዱ ስህተቶች

• ለአጠቃላይ ቋንቋ ሞዴል የቀጥታ ዋጋዎችን መጠየቅ። ሞዴሉ የአሁኑን ገበያ አያውቅም; ቁጥሮችን መፍጠር ይችላል.
• ከቀድሞው ቅድመ ሁኔታ ጋር በመስራት ላይ። የ12+ ወራት ቅድመ ሁኔታ የዛሬውን ገበያ አያንጸባርቅም።
• ለሽያጭ ዋጋ የታወጀውን ዋጋ ስህተት። በተፈለገው እና ​​በተጨባጭ በሚሆነው መካከል ያለውን ልዩነት ችላ ማለት.
• የወለል / የፊት ገጽታ / የሁኔታ ልዩነት ሳያስተካክል ቅድመ ሁኔታን መጠቀም.
• የAVM ክልልን ለባለቤቱ እንደ "ትክክለኛ እሴት" ማቅረብ እና "ዋስትና" ማለት - የተሳሳተ የውክልና አደጋ።

ትኩረት፡ በዱቤ ሽያጭ፣ የገዢው ባንክ የራሱን ግምገማ ያካሂዳል። የገበያ ግምትዎ ምንም ይሁን ምን, የባንኩ ባለሙያ የብድር መጠኑን ይወስናል. ይህንን ልዩነት ለደንበኛው ከፊት ለፊት ይግለጹ.

በማጠቃለያው

AVM እና AI በዋጋ አወጣጥ ላይ ፈጣን የመነሻ ክልል እና መደበኛ የአቻ ትንተና ይሰጡዎታል። ነገር ግን ዋጋው አሁን ባለው እና በተረጋገጡ ንፅፅሮች፣ በመስክ እውቀትዎ እና በንብረቱ ትክክለኛ ሁኔታ ላይ የተመሰረተ የእርስዎ ውሳኔ ነው። ትክክለኛው/ኦፊሴላዊ ዋጋ በሚያስፈልግበት ጊዜ ቃለ መሃላ ያለው እውቀት ወደ ተግባር ይገባል። AI አንድ ነጠላ ቁጥር ሳይሆን ትክክለኛ ክልል እንዲያመርት ያድርጉ። እያንዳንዱን ቅድመ ሁኔታ በጊዜ እና በጥራት ያጣሩ; ሁልጊዜ እንደ "ግምት" ለባለቤቱ ያቅርቡ.

የመተግበሪያ ተግባር

ለያዙት ንብረት (ያለ አድራሻ/መታወቂያ) 5-6 የአሁን ንጽጽሮችን ይሰብስቡ። በYZ የተስተካከለ m² አሃድ የዋጋ ክልል ከቅንብር 1 እና 2 ያግኙ። ከዚያም፡ (1) የእያንዳንዱን ቅድመ ሁኔታ ቀን እና "የታወጀ ወይም የተሸጠ" እንደሆነ ምልክት ያድርጉ፤ (2) የወለል / የፊት ገጽታ / የሁኔታ እርማቶችን ሎጂክ እራስዎ ያረጋግጡ; (3) አብነት 3 በመጠቀም ለባለቤቱ መቅረብ ያለበትን “ዋስትና”ን ያላካተተ የጊዜ ልዩነት ማረጋገጫ ይጻፉ።

የማረጋገጫ ዝርዝር

• [] የሚነጻጸር የአሁኑ (ይመረጣል ከ3-6 ወራት የሚቆይ) እና ከተቻለ ትክክለኛ ሽያጮች።
• [] ወለል፣ ፊት፣ እይታ፣ ዕድሜ እና የውስጥ ሁኔታ ልዩነቶች ተስተካክለዋል።
• [] እኔ AI ​​ተዛማጅ የቀጥታ ዋጋዎችን አላደረገም; እኔ ከሰጠኋቸው ምሳሌዎች ብቻ ነው የተሰላሁት።
• [ ] ውጤቱን "ግምት" ብዬ በመጥራት አንድ ቁጥር ሳይሆን እንደ ክልል አዘጋጅቻለሁ።
• [ ] የባንኩ እውቀት በብድር ግብይት ውስጥ ወሳኝ እንደሚሆን ለደንበኛው አስረዳሁት።